Bei der Mietpreisbremse in Hessen stehen größere Änderungen bevor. Die Landesregierung will den Mieterschutz auf deutlich mehr Städte und Gemeinden ausweiten. Statt bislang 49 sollen künftig 71 hessische Kommunen als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten.
Quelle: Bild von UnsplashDavon würde auch Südhessen stark betroffen sein. Unter anderem Bensheim, Heppenheim, Lampertheim und Lorsch sollen nach dem aktuellen Entwurf neu in die hessische Mieterschutzverordnung aufgenommen werden.
Eine Besonderheit gibt es dagegen in Viernheim: Die Stadt gehört zur derzeit geltenden Gebietskulisse, soll nach dem aktuellen Entwurf künftig jedoch nicht mehr enthalten sein.
Endgültig beschlossen ist die neue Verordnung allerdings noch nicht.
Mehr Kommunen sollen unter die Mietpreisbremse fallen
Hessen überprüft derzeit, in welchen Städten und Gemeinden ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt.
Grundlage dafür ist ein neues Gutachten.
Nach dem aktuellen Entwurf soll die Zahl der betroffenen Kommunen von 49 auf 71 steigen. Das entspricht einer deutlichen Ausweitung des Mieterschutzes.
Für Mieter und Vermieter ist die Einstufung wichtig, weil in den betroffenen Kommunen verschiedene zusätzliche mietrechtliche Regelungen greifen.
Dazu gehört insbesondere die sogenannte Mietpreisbremse.
Diese Kommunen in Südhessen sollen neu aufgenommen werden
Gerade im südhessischen Raum verändert sich die Gebietskulisse.
Nach dem aktuellen Entwurf sollen unter anderem folgende Kommunen neu aufgenommen werden:
Bensheim, Heppenheim, Lampertheim, Lorsch, Zwingenberg, Einhausen, Alsbach-Hähnlein und Seeheim-Jugenheim.
Damit würden künftig mehrere Städte und Gemeinden entlang der Bergstraße unter die verschärften Mieterschutzregelungen fallen.
Vor allem für den Kreis Bergstraße wäre das eine deutliche Veränderung.
Darmstadt bleibt dabei
Andere südhessische Kommunen gelten bereits heute als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt und sollen diesen Status behalten.
Dazu gehört beispielsweise Darmstadt.
Auch Groß-Gerau und Weiterstadt sollen weiterhin von den entsprechenden Regelungen erfasst werden.
Für Mieter in diesen Städten würde sich hinsichtlich der grundsätzlichen Geltung der Mietpreisbremse deshalb weniger ändern als in den neu hinzukommenden Kommunen.
Viernheim soll aus der Gebietskulisse herausfallen
Auffällig ist die Situation in Viernheim.
Die Stadt gehört bislang zu den Kommunen, in denen die hessische Mieterschutzverordnung gilt.
Nach der neuen Untersuchung erfüllt Viernheim jedoch nicht mehr die Voraussetzungen für die Aufnahme in die künftige Gebietskulisse.
Im aktuellen Entwurf ist Viernheim deshalb nicht mehr enthalten.
Sollte die Verordnung in dieser Form beschlossen werden, würde die Stadt künftig aus dem entsprechenden Geltungsbereich herausfallen.
Bis dahin gelten jedoch weiterhin die bestehenden Regelungen.
Was bedeutet die Mietpreisbremse überhaupt?
Die Mietpreisbremse begrenzt bei der Neuvermietung einer Wohnung grundsätzlich die Höhe der zulässigen Miete.
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrags grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Allerdings gibt es Ausnahmen.
Unter anderem können bestimmte Neubauten und Wohnungen nach umfassender Modernisierung von der Mietpreisbremse ausgenommen sein. Auch eine zulässig höhere Vormiete kann eine Rolle spielen.
Die Regel bedeutet deshalb nicht automatisch, dass jede neu vermietete Wohnung höchstens zehn Prozent über der Vergleichsmiete angeboten werden darf.
Nicht nur die Mietpreisbremse ist betroffen
Die hessische Mieterschutzverordnung umfasst weitere Instrumente.
In den entsprechend ausgewiesenen Gebieten können beispielsweise besondere Regelungen bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sowie verlängerte Kündigungssperrfristen gelten.
Die Einstufung einer Kommune als angespannter Wohnungsmarkt hat deshalb Auswirkungen, die über die eigentliche Mietpreisbremse hinausgehen.
Welche Regel konkret greift, hängt vom jeweiligen mietrechtlichen Sachverhalt ab.
Warum wird die Liste geändert?
Die bisherige hessische Mieterschutzverordnung läuft im November 2026 aus.
Deshalb wurde die Situation auf den Wohnungsmärkten erneut untersucht.
Nach Angaben des Landes wurde für alle hessischen Kommunen geprüft, ob eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.
Das Ergebnis fällt regional unterschiedlich aus.
Während zahlreiche Kommunen neu aufgenommen werden sollen, erfüllen andere die verwendeten Kriterien nach dem neuen Gutachten nicht mehr.
Deshalb verändert sich die Gebietskulisse.
Neue Verordnung ist noch nicht endgültig beschlossen
Für Mieter und Vermieter ist wichtig: Bei der veröffentlichten Liste handelt es sich noch nicht um die endgültige neue Rechtslage.
Die Entwürfe befinden sich zunächst in der Anhörung.
Nach Angaben des Landes ist die Kabinettsbefassung beziehungsweise endgültige Entscheidung über die neuen Verordnungen für Mitte November 2026 vorgesehen.
Die bestehende Mieterschutzverordnung gilt noch bis zum 25. November 2026.
Erst anschließend soll die neue Regelung greifen.
Bis dahin gelten die bisherigen Bestimmungen.
Für die Bergstraße könnte sich einiges ändern
Besonders interessant ist die geplante Neuregelung für den Kreis Bergstraße.
Mit Bensheim, Heppenheim, Lampertheim, Lorsch, Zwingenberg und Einhausen sollen gleich mehrere Kommunen neu aufgenommen werden.
Damit würde ein deutlich größerer Teil der Region unter die Regelungen für angespannte Wohnungsmärkte fallen.
Gleichzeitig zeigt Viernheim, dass die Entwicklung nicht überall in dieselbe Richtung geht.
Sollte der aktuelle Entwurf umgesetzt werden, würde die Stadt aus der Gebietskulisse herausfallen, während mehrere benachbarte Kommunen erstmals aufgenommen würden.
Ob es bei dieser Konstellation bleibt, entscheidet sich allerdings erst mit der endgültigen Verabschiedung der neuen hessischen Mieterschutzregelungen.