Die Darmstädter Innenstadt soll auch künftig ein Ort zum Einkaufen, Arbeiten und Ausgehen bleiben. Doch wie viel Wohnraum passt in ein lebendiges Stadtzentrum, in dem Geschäfte, Gastronomie und Veranstaltungen ihren Platz haben? Mit dieser Frage beschäftigt sich die Stadt im Zuge eines neuen Bebauungsplans für das Carree und die angrenzenden Bereiche.
Quelle: Bild von UnsplashDer Magistrat hat Anfang Oktober beschlossen, das laufende Planverfahren anzupassen und eine Veränderungssperre auf den Weg zu bringen. Damit will die Stadt verhindern, dass neue Bauvorhaben die angestrebte Entwicklung des Innenstadtbereichs erschweren.
Betroffen ist das Gebiet zwischen Rheinstraße, Ernst-Ludwig-Straße, Schuchardstraße und Luisenstraße. Auch der Weiße Turm und Teile der Luisenstraße werden in den angepassten Geltungsbereich aufgenommen.
Warum Darmstadt einen neuen Bebauungsplan braucht
Mit dem Bebauungsplan M 35 „Carree Innenstadt“ möchte die Stadt festlegen, welche Nutzungen in diesem zentralen Bereich künftig zulässig sein sollen.
Dabei geht es um eine grundlegende Frage der Stadtentwicklung: Wie lassen sich Einzelhandel, Gastronomie, Büros, Kultur und Wohnungen miteinander vereinbaren?
Eine Innenstadt soll möglichst viele Menschen anziehen. Gleichzeitig können unterschiedliche Nutzungen zu Konflikten führen. Restaurants und Veranstaltungen verursachen beispielsweise Geräusche, während Bewohner ein Interesse an möglichst ruhigen Wohnverhältnissen haben.
Der Bebauungsplan soll deshalb klarere Regeln schaffen und den Charakter der Innenstadt langfristig sichern.
Drei Bereiche mit unterschiedlichen Regeln
Die Stadt plant, das Gebiet als Kerngebiet auszuweisen und in drei Teilbereiche zu gliedern. Diese werden als MK 1, MK 2 und MK 3 bezeichnet.
Die Einteilung berücksichtigt unter anderem die vorhandene Bebauung, die Verkehrssituation und die Geräuschbelastung.
In allen drei Bereichen sollen grundsätzlich Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandel, Gastronomie, Hotels und verschiedene kulturelle oder soziale Einrichtungen möglich sein.
Deutliche Unterschiede gibt es allerdings beim Wohnen.
Im Bereich MK 1 sollen gewöhnliche Wohnungen nicht zulässig sein. In MK 2 ist Wohnen im Erdgeschoss ausgeschlossen. Oberhalb des Erdgeschosses soll es ausnahmsweise möglich sein, allerdings nur auf der vom Carreehof abgewandten Seite.
Im Bereich MK 3 ist Wohnen im Erdgeschoss ebenfalls nicht vorgesehen. Ab dem ersten Obergeschoss sollen Wohnungen dagegen grundsätzlich zulässig sein.
Damit verfolgt Darmstadt das Ziel, bestimmte Innenstadtbereiche vorrangig für Handel und andere zentrale Nutzungen zu erhalten und Wohnen dort zu ermöglichen, wo es besser mit der Umgebung vereinbar ist.
Spielhallen und Wettbüros sollen ausgeschlossen werden
Neben den Regeln für Wohnungen sieht der Plan auch Einschränkungen für bestimmte Gewerbearten vor.
Vergnügungsstätten wie Spielhallen und Wettbüros sollen innerhalb des Plangebiets nicht zulässig sein. Gleiches gilt für bestimmte sexgewerbliche Nutzungen.
Auch eigenständige Werbeanlagen für Fremdwerbung, bestimmte Tankstellen sowie Ferienwohnungen und Boardinghouse-Angebote sollen ausgeschlossen werden.
Die Stadt will damit beeinflussen, wie sich das Gebiet wirtschaftlich und städtebaulich entwickelt.
Wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen geplanten Festsetzungen und bereits geltendem Recht. Die genannten Regelungen sind Bestandteil des Bebauungsplanverfahrens und dürfen nicht pauschal als bereits endgültig wirksame Verbote dargestellt werden.
Was die Veränderungssperre bedeutet
Um ihre Planungsziele abzusichern, hat der Magistrat auch eine Veränderungssperre beschlossen.
Eine solche Sperre soll verhindern, dass während eines laufenden Bebauungsplanverfahrens Vorhaben umgesetzt werden, die den künftigen Festsetzungen entgegenstehen könnten.
Sie bedeutet allerdings nicht, dass sämtliche Bauarbeiten oder Modernisierungen im betroffenen Gebiet grundsätzlich verboten wären.
Welche Vorhaben zulässig bleiben oder ausnahmsweise genehmigt werden können, richtet sich nach den gesetzlichen Voraussetzungen und der konkreten Situation.
Für Eigentümer und Investoren ist die Veränderungssperre dennoch relevant. Wer im betroffenen Bereich bauen oder eine Nutzung wesentlich verändern möchte, muss die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen berücksichtigen.
Nach Angaben der Stadt muss die Veränderungssperre noch von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen und anschließend ortsüblich bekannt gemacht werden.
Auch das Erscheinungsbild der Innenstadt spielt eine Rolle
Der neue Bebauungsplan soll sich nicht allein mit der Nutzung von Gebäuden beschäftigen.
Vorgesehen sind auch Regeln zur Gestaltung von Fassaden, Dächern und Werbeanlagen. Damit möchte Darmstadt ein geordnetes Erscheinungsbild fördern.
Hinzu kommen Begrünungsmaßnahmen, die das Stadtklima verbessern und den Innenstadtbereich ökologisch aufwerten sollen.
Gerade in dicht bebauten Stadtzentren kann Begrünung eine wichtige Rolle spielen. Pflanzen und begrünte Flächen können zur Aufenthaltsqualität beitragen und sommerliche Hitze abmildern.
Welche konkreten Maßnahmen später umgesetzt werden, hängt jedoch von den endgültigen Festsetzungen und den jeweiligen Bauvorhaben ab.
Wie geht es mit dem Bebauungsplan weiter?
Das Verfahren für den Bebauungsplan M 35 läuft bereits seit Ende 2023.
Mit dem aktuellen Beschluss soll der Geltungsbereich angepasst und das Verfahren nach Paragraf 13a des Baugesetzbuchs beschleunigt fortgeführt werden.
Als nächster Schritt wird die öffentliche Auslegung vorbereitet.
Dabei können die Planunterlagen eingesehen und im vorgesehenen Verfahren Stellungnahmen abgegeben werden.
Ein konkreter Termin für diese Beteiligungsphase wurde in der Mitteilung vom 6. Oktober noch nicht genannt.
Die endgültige Entscheidung über den Bebauungsplan steht damit weiterhin aus.
Darmstadts Zentrum soll vielseitig bleiben
Die neuen Planungen zeigen, welchen Schwerpunkt die Stadt bei der Entwicklung ihrer Innenstadt setzen möchte.
Einzelhandel, Gastronomie, Arbeitsplätze und kulturelle Angebote sollen weiterhin eine wichtige Rolle spielen. Gleichzeitig soll Wohnraum dort möglich sein, wo er mit den übrigen Nutzungen vereinbar ist.
Ob diese Regeln später zu sichtbaren Veränderungen führen, lässt sich noch nicht abschließend beurteilen.
Fest steht aber, dass Darmstadt die künftige Entwicklung rund um das Carree stärker steuern möchte, bevor neue Bauvorhaben Fakten schaffen.